Tình huống bạn nêu không nêu rõ thời gian bố mẹ làm hợp đồng tặng cho trong thời điểm nào và cũng không nêu rõ thời gian và lý do con chưa làm thủ tục sang tên cũng như lý do tại sao bố, mẹ lại không cho con nữa? Tuy nhiên, trên cơ sở quy định của pháp luật, chúng tôi xin trả lời bạn như sau:
Về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng tặng cho bất động sản (đất) đã thực hiện theo đúng quy định tại các điều: 457 (Hợp đồng tặng cho tài sản), 459 (Tặng cho bất động sản), Điều 502 (Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất) của Bộ luật dân sự năm 2015 và quy định tại điển a, d khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Nội dung này thể hiện tại dữ liệu bạn cung cấp đó là “Bố mẹ đã làm hợp đồng tặng cho con đất và đã công chứng theo quy định”,được hiểu là hình thức, thủ tục thực hiện việc ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố, mẹ và con đã thực hiện đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật với các căn cứ đã nêu ở trên.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự quy định về “Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất” và quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất và hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Như vậy, trong tình huống bạn nêu, việc bố mẹ tặng cho con đất mới chỉ hoàn thành về hình thức và thủ tục ký kết hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực theo đúng quy định, nhưng do chưa thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu theo quy định nên hợp đồng chưa có hiệu lực.
Do hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng, nên việc hủy hợp đồng tặng cho chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng năm 2014 về công chứng việc sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng giao dịch như sau:
“- Việc hủy hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng giao dịch đó.
- Việc hủy hợp đồng công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do Công chứng viên tiến hành… .
- Thủ tục hủy bỏ hợp đồng giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại chương này”.
Trường hợp này, bố mẹ đề nghị hủy hợp đồng tặng cho nhưng người con không đồng ý và vẫn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì không thực việc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng hợp đồng đó mà có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền đề nghị hủy bỏ hợp đồng tặng cho, Tòa án sẽ thụ lý và giải quyết tranh chấp theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật./.
Vụ 9 VKSND tối cao